[전세계약 갱신청구권] 임차인의 마지막 한 발! 갱신청구권 꼭 알아두자!

안녕하세요,

오늘 띵강의 명강의에서 다룰 내용은 바로 '전세계약 갱신청구권'입니다.

 

전세에 살고 계신 분들이라면 재계약 시점이 다가올 때마다 걱정이 이만저만 아니실 텐데요. 저도 반전세에 살고 있지만 요즘 일부 서울 전세가가 평당 1억을 넘고 있다는 현실에 숨이 턱턱 막힙니다. 그래서 오늘은 전세 임차인의 마지막 한 발인 전세계약 갱신청구권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

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전세계약 갱신청구권

2020년에 도입된 임대차 3법 중 하나로 임차인이 원할 경우 임대인에게 임대차 계약을 1회까지 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 주택 임대차 계약은 통상적으로 2년을 기준으로 맺기 때문에 총 4년(신규 계약 시 2년+갱신 2년) 동안 안정적으로 주거할 수 있도록 만들어진 제도입니다. 전세 임차인의 안정적인 장기거주를 돕기 위한 취지이지만, 전세매물 공급 부족으로 인한 전세가 상승 등 부작용도 생겼는데요. 일단 기존에 전세로 거주하시는 분들은 1회 이용할 수 있는 좋은 기회인 점은 확실하니 잘 알아두시면 좋을 듯합니다.

 

전세계약 갱신청구권 행사

전세계약 갱신청구권은 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신청구권 행사를 임대인에게 요구할 수 있습니다. 요구 방법은 특별히 제한된 방법은 없으며, 전화, 문자, 카톡, 구두 등 모두 가능합니다. 하지만! 임대인과 임차인 사이의 합의 하에 진행된 점을 명확히 하기 위해 적어도 통화 녹음, 문자, 카톡 등은 꼭 남겨놓으셔야 추후 분쟁을 피할 수 있습니다. 전세계약 갱신청구권을 통해 재계약이 되는 경우, 기존 계약을 2년 더 연장하게 되며 보증금은 기존 계약의 5% 내에서 증감할 수 있습니다. 꼭 첫 계약 이후 바로 전세계약 갱신청구권을 행사해야만 하는 것은 아니며, 첫 계약 2년 -> 묵시적 갱신 2년 -> 갱신청구권 행사 2년 등 해당 계약의 갱신에 있어서 1회를 사용할 수 있습니다. 보증금 증액 한도 등 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도이기 때문에 보통 임대인은 갱신청구권 행사를 꺼려하는데요. 특별한 사유가 없는 한 임대인은 갱신청구권을 받아들여야 합니다. 그렇다면 갱신청구권을 거부할 수 있는 임대인의 특별한 사유는 무엇일까요?

 

전세계약 갱신청구권 거부

대부분의 경우 임대인은 임차인의 갱신청구권을 거부할 수 없지만 아래와 같은 사유가 있다면 거부할 수 있습니다.

임대인 본인 혹인 직계존비속이 거주할 경우

임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우나 임대인의 동의 없이 무단 전대를 할 경우

임차인이 차임을 2회 연차한 경우나 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우 등

즉, 임차인의 과실이 없다면 임대인(혹은 가족)이 실거주하는 경우에 갱신청구권을 거부당할 수 있습니다. 슬프지만 본인 집에 본인이 살겠다는데 어쩔 수 없죠... 만약 임대인의 실거주로 갱신청구권을 거부당해 이사를 했지만, 임대인이 실거주를 하지 않고 다른 세입자를 들인 경우에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 월세의 경우에는 3개월분의 월세, 전세의 경우에는 법정전환율 4%까지의 손해배상을 청구할 수 있으며, 퇴거 후 2년 동안 해당 부동산의 임대차 정보를 열람할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다. 

 

맺음말

오늘은 전세계약 갱신청구권에 대해 알아봤습니다. 서울 전세가가 아찔하게 오르고 있고, 저도 반전세 재계약이 1년도 남지 않은 시점이라 슬슬 걱정되고 있습니다. 부동산은 정말 오늘이 가장 저렴한 건가 싶기도 한데요. 본인이 행사할 수 있는 권리와 챙길 수 있는 부분은 최대한 챙겨 가시면서 현명하게 내 집 마련의 꿈을 이루시기 바라겠습니다. 저도 힘내야겠네요. 그럼 20000.